Przełomowy wyrok NSA I FSK 505/22 z 3 czerwca 2025 r. – VAT przy sprzedaży przebudowanej nieruchomości
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 czerwca 2025 r. (sygn. akt I FSK 505/22) stanowi ważny punkt odniesienia dla branży nieruchomości, zwłaszcza osób i firm zajmujących się tzw. flippingiem oraz szeroko pojętą modernizacją lokali mieszkalnych. Orzeczenie to precyzuje zasady zwolnienia z VAT przy sprzedaży przebudowanych nieruchomości będących towarem handlowym
Stan faktyczny – na czym polegała sprawa?
Podatnik nabył nieruchomość, na której znajdował się stary, ponad 40-letni budynek biurowo-usługowy w złym stanie technicznym. Zakup był zwolniony z VAT. Następnie spółka uzyskała pozwolenie na zmianę przeznaczenia terenu oraz pozwolenie na budowę, po czym przeprowadziła gruntowną przebudowę budynku. Prace objęły całkowitą zmianę wnętrza i doprowadziły do powstania lokali mieszkalnych – ich wartość wzrosła ponad ośmiokrotnie. Spółka uznała powstałe lokale za towary handlowe i planowała ich sprzedaży
Główne tezy wyroku
-
NSA uznał, że przepisy dotyczące pierwszego zasiedlenia mają zastosowanie zarówno do nieruchomości stanowiących środki trwałe, jak i do towarów handlowych.
-
Sąd przyznał rację podatnikowi, że sprzedaż przebudowanych lokali mieszkalnych powinna podlegać opodatkowaniu VAT, a nie korzystać ze zwolnienia dla dostawy nieruchomości „używanych”
-
Kluczowe znaczenie miała skala i zakres prac budowlanych – powstała w efekcie przebudowy „nowa nieruchomość”, niezależnie od jej statusu księgowego. Dla konsumenta jest to nowy produkt
Znaczenie dla rynku – flipping i modernizacja
Wyrok ten jest szczególnie istotny dla tzw. flipperów, czyli osób i firm zajmujących się zakupem, remontem i szybkim odsprzedażą mieszkań. Sąd potwierdził, że jeśli zakres prac modernizacyjnych jest na tyle szeroki, że powstaje de facto nowy produkt, to sprzedaż takiej nieruchomości nie korzysta ze zwolnienia z VAT, nawet jeśli formalnie nie doszło do „pierwszego zasiedlenia” w rozumieniu ustawy o VAT
Zgodność z prawem unijnym
NSA odwołał się do orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości UE, w szczególności do sprawy C-308/16 (Kozuba Premium Selection sp. z o.o.), gdzie TSUE uznał, że pojęcie „ulepszenia” w polskiej ustawie o VAT odpowiada „przebudowie” z dyrektywy VAT. Przepisy krajowe są zgodne z unijnymi, jeśli koszty ulepszeń nie przekraczają 30% wartości początkowej obiektu – powyżej tej granicy powstaje „nowa” nieruchomość.
Wnioski praktyczne
-
Deweloperzy, flipperzy i inwestorzy muszą każdorazowo analizować zakres przeprowadzanych prac budowlanych i ich wpływ na status podatkowy nieruchomości.
-
Przebudowa prowadząca do powstania nowego produktu (np. z biurowca powstają mieszkania) oznacza brak zwolnienia z VAT przy sprzedaży.
-
Wyrok wpisuje się w linię orzeczniczą TSUE i potwierdza restrykcyjne podejście organów podatkowych do zwolnień z VAT przy obrocie nieruchomościami po przebudowie
Podsumowanie
Wyrok I FSK 505/22 z 3 czerwca 2025 r. to istotny sygnał dla rynku nieruchomości – szeroko zakrojona modernizacja budynku skutkuje powstaniem „nowej” nieruchomości w rozumieniu VAT, co wyklucza możliwość skorzystania ze zwolninoia przy jej sprzedaży. Orzeczenie to zwiększa bezpieczeństwo podatkowe, ale jednocześnie nakłada na inwestorów obowiązek szczegółowej analizy skutków podatkowych każdej inwestycji
